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Comment obtenir 10% de rentabilité nette partout en France ?

Comment obtenir 10% de rentabilité nette partout en France ?

Dans cet article, je vais vous expliquer point par point comment obtenir 10% de rentabilité nette partout en France. Vous en conviendrez, cela peut paraître ambitieux et même impossible sur certains marchés. C’est l’impression que vous avez car de nombreuses personnes ne font pas les choses correctement. Elles ne savent pas comment s’y prendre.
La première étape est de maîtriser votre vocabulaire immobilier. Quelles sont les différences entre la rentabilité brute, la rentabilité nette, et même la rentabilité nette nette ? Dès que vous aurez compris ces notions, vous verrez que ce n’est pas si compliqué d’obtenir ce taux de rentabilité nette de 10%.

Les différents types de rentabilité immobilière

La rentabilité brute

C’est la plus simple car c’est la rentabilité sans les charges.
La rentabilité brute = [ (montant du loyer x 12) / prix du bien ] x 100.
Exemple :
Si vous avez un bien immobilier qui vous rapporte 8 000 euros par an et que vous l’avez payé 100 000 euros, 8% de rentabilité brute.
Cependant, la rentabilité brute est un indicateur qui est insuffisant. Elle ne prend pas en compte les charges, notamment les frais de notaire ou encore les frais de travaux. Cette rentabilité ne vous sera pas d’une grande utilité, mais il est tout de même bien de le comprendre.

La rentabilité nette

La rentabilité nette est plus intéressante parce que nous allons analyser le prix d’achat avec les frais de travaux etc… toutes vos dépenses réelles. Nous allons comparer tout cela avec le loyer que vous allez percevoir, mais en enlevant toutes les charges que vous allez obtenir. La rentabilité nette est donc beaucoup plus précise, et reflète plus la réalité. Cependant elle ne prend pas en compte votre imposition personnelle (rentabilité nette nette).

La rentabilité nette = [ (Le montant du loyer annuel – les frais et charges) / (le prix d’achat + le coût du crédit immobilier) ] x 100
Exemple : imaginons que vous ayez un loyer de 8 000 euros par an. Vous avez 1 000 euros de charge, de taxe sur le bien. 8 000 euros moins 1 000 euros, vous donne 7 000 euros, c’est la somme que vous “gagnez” par an sur ce bien. Vous divisez ce résultat par le prix d’achat auquel vous aurez ajouté les frais de notaire et les charges.

Là, il est question de 8000 euros de frais de notaires, auxquels nous ajoutons les frais du notaire sur le prix de 100 000, ce qui nous revient à 108 000. Rajoutez toutes les charges notamment celles de la rénovation du bien et ainsi de suite qui peuvent tourner aux alentours de 20 000 euros de travaux. Le calcul est simple, divisez 7 000 euros de loyers nets annuels par 127 000 euros, le résultat sera votre coût total d’achat. Vous pouvez bien sûr rajouter les petits frais, notamment les frais bancaires par exemple.

Pour résumer : vous avez un loyer sur lequel vous avez des charges, vous enlevez cela, et vous le comparez au prix d’achat avec toutes les charges que vous avez et vous obtenez une rentabilité nette.
La rentabilité nette est vraiment intéressante car elle vous permet de comparer les biens entre eux. Attention, nous parlons ici d’une comparaison dans un marché spécifique et avec une rentabilité identique.

La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette dépend de votre situation personnelle.
La rentabilité nette nette = 100 x (loyer annuel perçu) – (toutes vos charges liées au logement) / prix d’acquisition.

Ensuite vous allez appliquer votre TMI ou L’IS. (nous reviendrons en détail sur cela dans un autre articles car ce n’est pas l’objet de celui-ci)

Nous n’allons pas prendre l’exemple précèdent car cela n’a rien à voir. Si j’achète un bien, j’ai une rentabilité nette. Par contre, si vous êtes marié et père de deux enfants, votre imposition sera différente. Et si je décide d’acheter mon bien en SCI à l’IS, c’est un choix fiscal. Nos rentabilités sont incomparables !

Les investissements immobiliers ne peuvent être comparés par la rentabilité nette nette car tout est différent en fonction de la situation de chaque individu. La comparaison doit se faire par ce qui est intrinsèque aux biens immobiliers, comme pour la rentabilité nette.

Comment augmenter sa rentabilité immobilière pour obtenir 10% ?

Il y a plusieurs points qui vous permettent de faire exploser votre rentabilité pour avoir 10 % de rentabilité nette. Tout d’abord, n’achetez pas un bien qui est déjà rénové et prêt à être sur le marché, tout en espérant avoir 10% de rentabilité nette ! Cela ne fonctionne pas comme cela.

Vous êtes vous déjà demandé pourquoi de nombreuses personnes n’arrivent pas à avoir 10% de rentabilité nette ? C’est parce que ces personnes investissent dans des biens clés en mains. Par exemple dans des petits studios déjà optimisés par un précédent acheteur.
Il va falloir optimiser sur différents points. Voici les différents points que vous devez avoir en tête pour augmenter votre rentabilité nette :

1 – Négocier le prix d’achat de votre bien

Vous pouvez facilement négocier le prix de 10 à 15%. Et si vous êtes un bon négociateur, vous pouvez négocier beaucoup plus encore. Toutefois 10 % est accessible à tous. J’ai moi-même fait des négociations supérieures à 40%.

Pour mieux comprendre, voici un exemple : j’ai acheté un appartement dont le prix de vente était de 97 000 euros, c’était prix affiché sur le bon coin. Je l’ai obtenu à 63 000 euros. Cette baisse de prix m’a permis d’augmenter la rentabilité de plus de 30%. Une bonne négociation est un atout important pour augmenter votre rentabilité.

2 – Rénover votre bien intelligemment

La rénovation inclut l’optimisation de l’espace et aussi l’aspect esthétique de votre appartement. Prenons par exemple un appartement de 30m2 : il peut être un studio ou encore un petit T2. Vous en conviendrez, un petit T2 se vendra beaucoup plus cher qu’un grand studio. Le même bien peut vous ramener une rentabilité différente, en fonction de comment vous l’avez rénové et optimisé.

Les travaux et la plus-value que vous allez amener à l’appartement vous permettront d’augmenter la rentabilité. En reprenant l’exemple de l’appartement négocié à 63 000 euros, qui m’a fait gagner plus de 30% de rentabilité. Je pourrais l’optimiser en le transformant en un T2. Suite à cette transformation, je pourrais gagner entre 15 à 20 % de rentabilité en plus.

Autre point très important dans l’optimisation de votre appartement, si vous faites une rénovation assez simple sans grande plus-value, vous pourrez toujours le louer un peu plus cher que la moyenne. Cependant, soyez-en convaincu, personne n’aura un vrai coup de cœur pour votre appartement !

C’est nécessaire, voire primordiale de faire monter le niveau de standing de votre appartement, amener un peu de luxe, de modernité, une valeur ajoutée pour qu’un client prenne le bien tout de suite. Cette pratique vous amènera à 30% de rentabilité supérieure à la concurrence. Tout est dans le standing et l’emplacement de votre bien !

Rappelez vous, dans la formule de la rentabilité nette se trouve le prix d’achat et le prix des travaux. Pour votre appartement de 30m2, si vous pensez à payer les travaux 1000 euros par mètre carré, vous pouvez oublier vos 10% de rentabilité. Pour une rénovation de A à Z, comptez entre 350 euros le mètre carré, c’est un coût que vous pouvez retrouver dans des villes comme St. Etienne où le prix de l’immobilier est assez bas. Prévoyez un montant de 700 euros pour les villes les plus chères, comme Paris et 600 euros à Marseille. N’acceptez pas des travaux à 1000 euros à Paris, c’est beaucoup trop cher.

Notez que les investisseurs immobiliers professionnels ne payent pas le prix fort pour les travaux car ils savent qu’il faut absolument maîtriser le coût des travaux pour avoir une rentabilité correcte. Si nous additionnons 20% sur le prix, 30% sur le loyer et entre 20 à 40% sur le prix des travaux, vous constaterez que la rentabilité augmente considérablement.

3 – Choisir le mode de location le plus adapté pour votre bien

Ce point est très important – choisir le moyen de location le plus adapté pour augmenter votre rentabilité pour au final, un plus grand cash-flow. C’est un point qui peut être indispensable dans les grandes villes. Il y a des marchés où vous pouvez avoir 10% de rentabilité nette. Il y a un marché où c’est impossible si vous ne faites pas de colocation ou de location courte durée.

A Paris, vous devez avoir des modes d’exploitations assez originaux pour générer 10% de rentabilité nette. Par exemple, de la location courte durée ou de la colocation. Partout ailleurs en France, ce n’est pas forcément une nécessité sauf dans certains marchés très tendus, comme Lyon, Aix-en-Provence ou encore Bordeaux. Les prix de l’immobilier dans ces villes sont extrêmement chers.

Si vous souhaitez avoir une certaine stabilité, il vous faudra vous adapter et définir le bon mode d’exploitation. Si vous n’êtes pas formé dans le domaine de l’immobilier, suivre ces étapes vous permettra de générer une rentabilité nette supérieure à 10%. En achetant pas cher, en rénovant à petit prix et en faisant en sorte que votre bien ait du standing, vous augmenterez facilement votre rentabilité.

Vous pouvez avoir plus de 10% de rentabilité nette partout en France, si vous vous en donnez les moyens !
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Romain.