Comment éviter les loyers impayés à quasiment 100%. Selon certaines sources, il n’y a que 3% de loyers impayés. Mais cela reste quand même désagréable quand cela vous arrive, surtout si c’est votre premier ou deuxième investissement immobilier. Le plus simple pour éviter ce désagrément reste de choisir correctement son locataire. Mais attention, choisir son locataire n’est qu’une conséquence d’une multitude de choses que vous aurez déjà effectuées au niveau de votre bien immobilier. Il faut aussi savoir que si vous ne faites pas les choses comme il faut, vous ne pourrez pas choisir un locataire sérieux qui vous paiera !
Conseil :
Si vous faites partie des 3% de loyers impayés et que vous ne savez plus comment faire pour avoir un locataire sérieux, songez à changer votre mode de location ! Certains modes de location n’ont jamais d’impayés comme la location courte durée car les gens vous paient avant d’arriver. Si vous faites du parking-garage, la loi est pour vous. Donc si jamais vous devez avoir un impayé de loyer, vous pourrez toujours faire en sorte d’être payé. Si vous avez un commerce, c’est pareil, la loi est pour vous. La personne qui monte son commerce, et qui ne paie pas son loyer, peut être déchue de beaucoup de ses droits. Pour finir il y a encore une autre possibilité, c’est l’achat et la revente. Il n’y a pas de loyers et d’impayés de loyers en achat-revente.
Loyers impayés, vous n’êtes pas forcément protégé par la loi
Je vais être clair sur un point : même si vous faites de la location meublée, vous n’êtes pas forcément protégé par la loi. Effectivement, si le bien que vous louez est la résidence principale de votre locataire, la loi sera de son côté même si la personne ne paie pas le loyer.
Vous ne pourrez pas le mettre dehors aussi facilement même si son bail tire à sa fin. Si la personne en question n’a pas d’autre logement, elle peut continuer à vous payer et rester dans le logement. Il y a toute une procédure à suivre si vous souhaitez que cette location s’arrête. Donc, comprenez une chose, vous n’êtes pas protégé plus que ça même si c’est un meublé, et c’est pareil pour l’impayé. Cependant, l’objectif ici est d’éviter les impayés.
Éviter les impayés en choisissant correctement votre bien à louer
La première chose pour pouvoir sélectionner son locataire, c’est la sélection du bien. Effectivement, choisissez un bien immobilier qui est bien placé, plus précisément dans une zone où structurellement il y a assez peu d’impayés et assez peu de difficultés économiques, soit dans une zone de confiance. D’autre part, si vous investissez dans une zone qui est économiquement en difficulté, optez pour un locataire qui est aidé par la CAF. La CAF est un très bon payeur de loyers ! Pour résumer, choisissez un bien qui s’adresse en quelque sorte à la classe moyenne. C’est-à-dire des personnes qui sont bien insérées dans la société, qui travaillent, qui ont l’habitude d’avoir des responsabilités, et des obligations, notamment le fait de payer les loyers.
Rénovez au maximum votre bien !
Deuxième point pour pouvoir choisir son locataire, il faut que le bien soit au top. Donc il faut améliorer le bien. Un bien qui a été rénové en totalité va générer plus de demandes et c’est là que vous allez pouvoir commencer à sélectionner les gens. Il faut que votre bien s’adresse directement à votre cible. Par exemple, si vous voulez louer votre bien à de jeunes étudiants, il faut qu’il corresponde à ce dont ils ont besoin, et qu’il soit au-dessus de la concurrence. Ce sont nos actions qui vont permettre de sélectionner les gens. Vous devez également répondre rapidement aux demandes qui sont légitimes et entretenir le logement. Cela évitera les conflits et c’est souvent les conflits qui génèrent les impayés.
Bon à savoir :
Il existe deux types d’impayés :
1/ Un impayé de bonne foi : c’est-à-dire que la personne n’a pas vraiment les moyens de vous verser la somme nécessaire pour le loyer. La personne peut avoir des difficultés financières par exemple. Mais si vous avez la possibilité de récupérer une partie de la somme, faites-le.
2/ Le locataire qui se sent déconsidéré : et c’est là que revient le fait de répondre rapidement aux demandes légitimes. Si vous ne le faites pas, le locataire peut commencer à payer en retard par exemple.
Comment sélectionner votre locataire ?
Si vous respectez tous ces points, vous pouvez maintenant commencer à sélectionner vos locataires. Comment ?
Analyser le niveau de revenu et ses antécédents. Est-ce que cette personne a la capacité de payer le loyer et est-ce qu’elle le faisait jusqu’à présent ? Donc vous pouvez demander des preuves de paiement des anciens loyers, c’est-à-dire des quittances par exemple. En ce qui concerne la capacité au niveau des revenus, vous pouvez vérifier l’avis d’imposition de la personne sur Google.
Il y a aussi des sociétés qui vérifient les fiches de paie, n’hésitez pas à vous tourner vers eux.
Demander 3 fois le montant du loyer. Si la personne a cette somme, elle a donc les moyens de payer le loyer.
Discuter avec la personne pour connaître sa personnalité. Fiez-vous à votre instinct. Si vous voyez que cette personne n’est pas digne de confiance, ne donnez pas suite à la proposition.
Demander des cautions : Donc il y a différents types de cautions. Celles parentales sont les plus populaires car vous avez la possibilité d’aller voir directement les parents de votre locataire. Il y a aussi la caution Visale, qui est portée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés ainsi que les éventuelles dégradations de la résidence principale du locataire. Donc avoir une caution solvable c’est un des points indispensables pour sélectionner votre locataire,
Il vaut mieux passer une semaine, deux semaines, trois semaines de plus pour sélectionner le bon locataire, plutôt que des mois et des mois sans être payé. Il faut sélectionner correctement les locataires, mais sur des critères qui sont réels : le niveau de revenu, les antécédents, la caution.
Astuce :
Vous savez que vous n’avez pas le droit de demander certains documents, par exemple, les comptes bancaires de la personne pour sélectionner un locataire. Par contre, vous pouvez demander à la personne si elle a des documents complémentaires pour solidifier son dossier.
Quand j’étais plus jeune, je voulais chercher mon premier appartement. Je n’avais pas encore de CDI à l’époque, mais j’avais commencé à avoir de l’épargne, j’avais même déjà investi dans l’immobilier, et j’ai montré différentes choses que le propriétaire n’aurait pas pu me demander. Il m’a choisi parce que je suis venu avec une démarche sérieuse.
Donc, si vous faites comprendre à la personne que toutes pièces intéressantes pour prouver sa solvabilité peut vous aider à décider, elle peut vous les présenter, et là, si vous avez une personne qui est volontaire, et qui vous apporte des pièces recevables, c’est quand même un indicateur positif. Il faut tout de même vérifier toutes les pièces, puisqu’il y a beaucoup de faux papiers sur le marché.
Conclusion : comment gérer les impayés de loyers ?
Si l’impayé devait arriver, il faudrait être extrêmement réactif pour comprendre ce qui s’est passé. Par exemple, si votre locataire a 2 ou 3 jours de retard sur le loyer, contactez-le tout de suite pour avoir des explications tout en étant très formel. Si vous respectez toutes ces mesures, vous n’aurez quasiment pas de loyers impayés.
Vous pourrez sélectionner un locataire que si vous avez beaucoup de personnes qui veulent louer le bien. Souvenez-vous, il y a des biens qui seront structurellement toujours payés. Et il y a des biens qui ne sont pas au niveau, vous n’aurez pas la possibilité de sélectionner votre locataire et vous pouvez vous retrouver avec des impayés. Donc, faites très attention à ça.
Romain
